Catastro vs Nota Simple – dlaczego dane o nieruchomości na Teneryfie często się nie zgadzają i co to oznacza dla kupującego
Jednym z najczęstszych i jednocześnie najbardziej niezrozumiałych problemów przy zakupie nieruchomości na Teneryfie są rozbieżności pomiędzy danymi widniejącymi w Catastro a informacjami zawartymi w Nota Simple. Kupujący bardzo często zakładają, że oba dokumenty opisują tę samą nieruchomość w identyczny sposób. W praktyce tak nie jest. Różnice w powierzchni, granicach działki, liczbie zabudowań czy nawet statusie prawnym budynku są na Teneryfie zjawiskiem powszechnym. Ich źródłem nie jest błąd jednego urzędu, lecz wieloletnia ewolucja systemu ewidencji nieruchomości w Hiszpanii, lokalne uwarunkowania urbanistyczne oraz historyczne sposoby użytkowania gruntów. Dla kupującego brak zrozumienia tych różnic może oznaczać poważne konsekwencje prawne, finansowe i inwestycyjne – zarówno na etapie zakupu, jak i przy późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Szybka odpowiedź
Catastro i Nota Simple to dwa różne rejestry opisujące tę samą nieruchomość z odmiennych perspektyw. Catastro służy celom podatkowym, a Nota Simple potwierdza stan prawny wpisany do Rejestru Nieruchomości. Rozbieżności między nimi są na Teneryfie częste i nie zawsze stanowią problem, ale w określonych sytuacjach mogą uniemożliwić bezpieczną transakcję.
Czym jest Catastro i jaką pełni funkcję
Catastro Inmobiliario to administracyjny rejestr nieruchomości prowadzony przez państwo hiszpańskie. Jego głównym celem jest ewidencja gruntów i budynków na potrzeby podatkowe, w szczególności naliczania podatku IBI. Catastro zawiera informacje takie jak powierzchnia działki, powierzchnia zabudowy, sposób użytkowania nieruchomości, rok budowy oraz przypisana wartość katastralna.
Istotne jest to, że dane w Catastro nie mają charakteru konstytutywnego z punktu widzenia prawa własności. Oznacza to, że mogą one być nieaktualne lub nieodzwierciedlające rzeczywistego stanu prawnego, jeśli zmiany nie zostały formalnie zgłoszone.
Czym jest Nota Simple i dlaczego jest kluczowa
Nota Simple to dokument informacyjny wydawany przez Registro de la Propiedad, czyli Rejestr Nieruchomości. Zawiera on aktualny stan prawny nieruchomości: właściciela lub właścicieli, podstawę nabycia, obciążenia hipoteczne, służebności, embargo oraz inne prawa osób trzecich.
To właśnie Nota Simple jest dokumentem, na którym opiera się notariusz przy finalizacji transakcji. Dla prawa własności w Hiszpanii to Rejestr Nieruchomości ma pierwszeństwo, a nie Catastro.
Dlaczego dane w Catastro i Nota Simple często się nie zgadzają
Historyczna zabudowa i samowole
Na Teneryfie wiele budynków powstawało dekady temu bez pełnej dokumentacji lub było rozbudowywanych etapami. Część z tych zmian nigdy nie została formalnie wpisana do Rejestru Nieruchomości, ale widnieje w Catastro.
Brak aktualizacji po dziedziczeniu lub podziałach
Po spadkach, podziałach działek lub zniesieniu współwłasności często aktualizowany jest tylko jeden z rejestrów, co prowadzi do niespójności danych.
Różne metody pomiaru
Catastro bazuje na mapach katastralnych i danych technicznych, natomiast Rejestr Nieruchomości opiera się na aktach notarialnych, które historycznie mogły zawierać przybliżone lub opisowe pomiary.
Co jest ważniejsze prawnie – Catastro czy Nota Simple
Z punktu widzenia prawa własności zawsze ważniejsza jest Nota Simple. To dane z Rejestru Nieruchomości decydują o tym, kto jest właścicielem i co dokładnie jest przedmiotem transakcji. Catastro ma znaczenie podatkowe i administracyjne, ale nie przesądza o prawie własności.
Kiedy rozbieżności nie stanowią problemu
Nie każda różnica pomiędzy Catastro a Nota Simple oznacza ryzyko. W praktyce akceptowalne są m.in. niewielkie różnice powierzchni, brak aktualizacji roku budowy czy rozbieżności w klasyfikacji użytkowej, o ile nie wpływają na stan prawny.
Kiedy rozbieżności są sygnałem ostrzegawczym
| Rodzaj rozbieżności | Potencjalne konsekwencje |
|---|---|
| Większa powierzchnia w Catastro niż w Rejestrze | Część budynku może być nieuregulowana prawnie |
| Brak budynku w Nota Simple | Ryzyko samowoli budowlanej |
| Inny podział działki | Problem z hipoteką lub sprzedażą |
| Nieujawnione obciążenia | Ryzyko przejęcia długów |
Zakup na rynku pierwotnym a wtórnym – różnice
Na rynku pierwotnym dane są zazwyczaj spójne, ponieważ inwestycje są nowe i kompleksowo rejestrowane. Na rynku wtórnym, szczególnie w starszych nieruchomościach, rozbieżności są normą, a nie wyjątkiem.
Checklista przed podpisaniem umowy
-
Sprawdzenie aktualnej Nota Simple
-
Porównanie danych z Catastro
-
Weryfikacja zgodności powierzchni
-
Analiza ewentualnych obciążeń
-
Konsultacja z prawnikiem lub doradcą lokalnym
Z perspektywy praktyka – najczęstsze błędy kupujących
Najczęstszym błędem jest zakładanie, że „to tylko formalność”. Kupujący ignorują różnice, licząc, że zostaną one rozwiązane w przyszłości. W praktyce ich korekta bywa kosztowna, długotrwała lub wręcz niemożliwa.
FAQ
Czy notariusz sprawdza Catastro?
Tak, ale wyłącznie informacyjnie.
Czy można kupić nieruchomość z rozbieżnościami?
Tak, ale tylko po świadomej analizie ryzyka.
Czy bank udzieli kredytu przy rozbieżnościach?
Często nie, jeśli dotyczą powierzchni lub legalności zabudowy.
Czy dane można ujednolicić po zakupie?
Czasami tak, ale wymaga to procedur administracyjnych.
Czy Catastro można skorygować?
Tak, poprzez procedurę korekty danych katastralnych.
Podsumowanie + Co dalej?
Rozbieżności pomiędzy Catastro a Nota Simple są na Teneryfie zjawiskiem powszechnym i nie zawsze dyskwalifikują nieruchomość. Kluczowe jest jednak ich prawidłowe zrozumienie przed zakupem. Świadoma analiza dokumentów pozwala uniknąć ryzyk, które dla nieprzygotowanego kupującego mogą ujawnić się dopiero po latach.
MEDIA – PROPOZYCJE GRAFIK
-
catastro-vs-nota-simple-schemat.png
ALT: Porównanie Catastro i Nota Simple na Teneryfie
Caption: Dwa rejestry – dwa różne cele prawne -
rozbieznosci-danych-nieruchomosci-teneryfa.png
ALT: Typowe rozbieżności danych nieruchomości
Caption: Najczęstsze różnice spotykane przy transakcjach -
proces-weryfikacji-dokumentow-nieruchomosci.png
ALT: Proces weryfikacji dokumentów nieruchomości
Caption: Etapy bezpiecznej analizy przed zakupem
LINKOWANIE
Linki wewnętrzne
https://fincapre.com
https://fincapre.com/pl/oferta-nieruchomosci/
https://fincapre.com/pl/uslugi-prawne/
https://fincapre.com/pl/blog/
https://fincapre.com/pl/kontakt/
Linki zewnętrzne
https://www.sedecatastro.gob.es
https://www.registradores.org
https://www.mjusticia.gob.es
https://www.gobiernodecanarias.org